主题：论；昆山限购政策出来后，如何买房子！！！！

本轮昆山限购限贷
使得一大波购房者失去了购买资格
但是已经交了金、订金甚至是定金没网签的怎么办？

别急别急

这些问题答案如下

想必大家对这次的“限贷令”、“限购令”都十分的关注。那么问题来了，“双限”政策的出台，可能会导致一部分买受人失去购房资格或无法足额贷款，从而导致房屋买卖合同无法继续履行。对于买房者来说，该怎么办呢？能够要求解除合同、返还房款吗？解除合同，原先支付的定金是不是就没了呢？是不是还要承担相应的违约责任呢？

根据相关规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

简单的说，购房合同签订之后出现了“情势变更”，人民法院是可以根据案件的实际情况，来确定购房者是否可以解除合同的。那么，政府出台了“限购令”、“限贷令”，是否属于“情势变更”呢？

所谓“情势”，是指客观情况，具体泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等。
而认定“情势”是否“变更”的重点，在于“情势”和“与合同有关”的联系上。客观事实的发生与合同无关或对合同的影响甚微，就不属于“情势”之列。
而法律变动或是行为，通常为当事人所不能预见，往往会构成履行不能或情势变更。

另外，根据相关规定：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可按相关规定予以支持。
买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。

以上说了这么多，其实可以通俗的理解为一句话：在昆山出台“限购令”、“限贷令”的背景下，在买方没有违约的情形下，可以主张解除合同，并要求退还已付的房款和定金，无需承担相应的赔偿责任。看到这里，大家是不是放心多了呢？